SCPI est le sigle pour désigner une société civile en placement immobilier. Il s’agit d’un système grâce auquel vous pouvez, aux côtés d’autres personnes, investir vos capitaux dans des immeubles et en tirer des avantages sur les plans financier et fiscal. Ce placement immobilier vous intéresse ? Alors en quoi consiste une SCPI ? Quel est le mode de fonctionnement de ces sociétés civiles en placement immobilier ? Quelles formes de SCPI existent et quels avantages apportent ces structures ?

1- En quoi consiste une SCPI ?

     1.1- Comment fonctionne une SCPI ?
     1.2- Quelles sont les différentes formes de SCPI ?

2- Quels avantages apporte une SCPI ?

3- Comment financer un achat de parts dans une SCPI ?

     3.1- Financer une SCPI au comptant
     3.2- Financer une SCPI à crédit
     3.3- Financer une SCPI en démembrement
     3.4- Financer une SCPI par une assurance-vie 

1- En quoi consiste une SCPI ?

Une société civile à placement immobilier est un véhicule juridique qui permet d’investir dans un parc immobilier. Vous placez votre argent dans ce véhicule d’investissement collectif régi par une société de gestion. Cette société emploiera ensuite vos fonds et ceux des autres investisseurs pour acheter des immeubles. Ainsi, vous investissez votre argent dans une entreprise qui investit à son tour. Elle ne se contente pas d’investir dans un seul bien immobilier, mais dans un ensemble de biens.
      

          1.1- Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI constitue un produit d’épargne non coté. Elle se destine à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs – qui sont donc des épargnants – deviennent des associés de la SCPI grâce à l’achat de parts dans cette société.

Le fonctionnement d’une SCPI se résume en plusieurs étapes :

1- Elle collecte les fonds des investisseurs en passant par une société de gestion

2- Elle se constitue un patrimoine immobilier par l’acquisition d’immeubles

3- Elle met les logements en location

4- Elle récolte les loyers

5- Elle distribue les dividendes qui reviennent aux investisseurs. Les montants des parts dépendent de l’apport de chacun.
     

          1.2- Quelles sont les différentes formes de SCPI ?

Il existe plusieurs types de SCPI. Aussi est-il important que vous les connaissiez avant de vous lancer dans cet investissement. Vous devrez opter pour la forme qui correspond à ce que vous recherchez. Vous aurez le choix entre :

La SCPI à capital variable dans laquelle vous pourrez, en tant qu’investisseur, vendre ou acheter de nouvelles parts de la société

La SCPI à capital fixe dans laquelle vous ne pourrez effectuer des changements de votre capital qu’au moment des levées de fonds

La SCPI fiscale grâce à laquelle vous pourrez profiter d’un allègement de vos impôts. En effet, cette SCPI profite de lois de défiscalisation comme la Loi Malraux ou la Loi Pinel. La réduction d’impôts peut atteindre des niveaux conséquents.

La SCPI de rendement grâce à laquelle vous recevrez un complément de revenu de façon régulière. Dans cette forme de SCPI, le parc immobilier est de type professionnel, regroupant notamment des bureaux.

La SCPI de plus-value qui acquiert des biens immobiliers avant de les remettre sur le marché. Cela vous assurera de meilleurs revenus. Néanmoins, il n’est pas garanti que vous les percevrez avec régularité. Ajoutons que, dans le cas d’un investissement dans une SCPI de plus-value, vous investirez dans un parc immobilier résidentiel dont le potentiel de revalorisation s’avèrera élevé.

 

2- Quels avantages apporte une SCPI ?

Le placement dans une SCPI vous procurera un revenu complémentaire intéressant. Le taux de rendement est meilleur que celui d’une assurance-vie, d’un livret d’épargne ou de comptes titres.

Outre ce revenu complémentaire et les avantages fiscaux possibles si vous vous tournez vers une SCPI fiscale, vous bénéficierez d’un autre avantage. En effet, placer vos fonds dans une SCPI vous offre les bénéfices d’une gestion immobilière tout en vous épargnant les inconvénients d’ordre administratif. Tout ce qui a trait à l’achat, à la mise en location, à la gestion ou à la revente ne vous concernera pas. La perception des loyers ne sera pas de votre ressort. Les travaux à effectuer ne dépendront pas de vous. Quant aux éventuels litiges, vous n’aurez pas à vous en soucier. Aucune des problématiques relatives à la gestion locative ne viendra vous contrarier. La société de placement s’en chargera.

 

3- Comment financer un achat de parts dans une SCPI ? 

La SCPI compte plusieurs arguments pour elle. Elle a de quoi séduire un investisseur désireux de choisir un autre produit d’épargne que ceux proposés par les banques. Malheureusement, de nombreuses personnes craignent que le montant de leurs revenus soit insuffisant pour un investissement de ce type. Si vous êtes l’une d’elles, rassurez-vous. Il existe plusieurs modes de financement qui permettent d’acheter des parts dans une SCPI. Vous pourrez opter pour celui qui s’accordera avec votre situation financière.

         3.1- Financer une SCPI au comptant
Ce mode de financement vous sera utile si vous disposez d’une somme d’argent suffisante pour l’acquisition des parts. Il ne vous restera alors qu’à réaliser l’achat de façon directe. Vous n’aurez qu’à contacter :

– Soit la société gestionnaire

– Soit votre banque

– Soit un conseiller en gestion de patrimoine

– Soit un assureur

– Soit une plateforme du Web sur laquelle il est possible de procéder à de pareils placements

Ensuite, vous percevrez vos revenus à chaque trimestre au cours des mois d’avril, de juillet, d’octobre et de janvier.
         

          3.2- Financer une SCPI à crédit

Le financement d’une SCPI à crédit s’apparente au fonctionnement d’un prêt immobilier. Par le biais de cet emprunt, vous acquerrez les parts. Vous devrez demander un financement bancaire que vous pourrez obtenir sans présenter d’apport. Il ne vous restera qu’à rembourser le capital sur une durée déterminée. Toutefois, la banque exigera des garanties pour parer à d’éventuels impayés.

          3.3- Financer une SCPI en démembrement

Avec ce procédé, l’usufruit et la nue-propriété sont dissociés. Autrement dit, si vous achetez une SCPI en démembrement, vous possèderez les parts sans toucher de revenus durant une certaine période (souvent 10 à 15 ans). Pendant ce temps où vous ne serez que nu-propriétaire des parts, vous aurez droit à une décote sur l’achat et vous ne subirez aucune fiscalité. Lorsque cette période parviendra à son terme, vous récupérerez la pleine possession des parts en question et vous pourrez toucher vos revenus.

          3.4- Financer une SCPI par une assurance-vie

Si vous vous tournez vers ce mode de financement, vous devrez recourir aux services d’un assureur. Celui-ci effectuera l’achat des parts de SCPI. Ensuite, il les mettra à votre disposition dans un contrat d’assurance-vie. Les loyers auxquels vous aurez droit seront versés dans cette assurance. Cela dit, il faut considérer 2 points importants :

– Vous ne serez pas le plein propriétaire des parts

– Ce financement par assurance-vie ne peut s’appliquer pour toutes les SCPI

 

Conclusion :

La SCPI a bonne réputation. Fort d’une maturité acquise en plus de 50 ans d’existence, son marché rencontre un succès important en France. La capitalisation est supérieure à 55 milliards d’euros et les SCPI atteignent le nombre de 180.

Au fil du temps, ce produit d’épargne s’est imposé comme un concurrent de l’assurance-vie. Son rapport plus que convenable entre les rendements et les risques y a contribué. D’ailleurs, la collecte a progressé de façon considérable au cours des années 2010. Elle a surpassé les 5 milliards d’euros en 2018.